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Une passoire thermique, ou passoire énergétique, est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce sont les logements qui consomment le plus d’énergie ou émettent le plus de gaz à effet de serre. Au 1er janvier 2025, le SDES en comptait 3,9 millions parmi les résidences principales. Le statut entraîne des échéances précises, surtout pour les bailleurs et les vendeurs, et ouvre l’accès au parcours d’aide le plus généreux de MaPrimeRénov’. Ce guide explique ce qui fait d’un logement une passoire, quelles dates vous concernent, et quels travaux permettent réellement d’en sortir.
Ce qui fait d’un logement une passoire
Le DPE attribue deux notes. La première mesure la consommation d’énergie primaire par mètre carré et par an ; la seconde, les émissions de gaz à effet de serre. L’étiquette retient la plus mauvaise des deux. Pour un logement de plus de 40 m², la classe F s’arrête à 420 kWhEP/m²/an ; au-delà, c’est G. La classe E s’arrête à 330 kWhEP/m²/an. Les petites surfaces ont des seuils adaptés depuis le 1er juillet 2024.
Ce double seuil explique deux profils de passoires très différents :
- La maison chauffée au fioul. Le fioul émet beaucoup de CO₂ : c’est souvent la note climat qui la classe en F ou G. Isoler sans changer de chauffage peut alors ne pas suffire à gagner les classes visées.
- Le logement chauffé par convecteurs électriques. Sa note climat est bonne, mais sa consommation d’énergie primaire est lourde. Ici, la baisse du coefficient de l’électricité en 2026 et 2027 peut déjà faire gagner une classe sans travaux ; notre guide DPE 2026 montre le calcul.
Les échéances, et à qui elles s’appliquent
| Date | Qui est concerné | Règle |
|---|---|---|
| depuis le 24 août 2022 | bailleurs, logements F et G | loyer gelé : ni hausse, ni indexation |
| depuis le 1er avril 2023 | vendeurs d’une maison F ou G | audit énergétique à fournir dès la promesse |
| depuis le 1er janvier 2025 | bailleurs G ; vendeurs E | logement G non décent pour tout nouveau bail ou renouvellement ; audit de vente étendu à la classe E |
| 31 décembre 2027 | propriétaires F et G ; bailleurs E à G | dernier jour du parcours MaPrimeRénov’ par geste pour une maison F ou G ; fin du déficit foncier doublé |
| 1er janvier 2028 | bailleurs, logements F | logement non décent à l’échéance du bail |
| 1er janvier 2034 | bailleurs E ; vendeurs D | classe E non décente ; audit étendu à D |
Si vous louez, la date qui compte est l’échéance de votre bail, pas le 1er janvier : le détail est dans notre guide DPE et location.
Un propriétaire qui habite sa passoire n’a, lui, aucune obligation de travaux. Il garde en revanche jusqu’au 31 décembre 2027 l’accès à MaPrimeRénov’ par geste ; à partir des demandes déposées en 2028, ce parcours sera réservé aux logements classés de A à E. Le décret exclut de cette condition les travaux dans un appartement d’immeuble collectif, ainsi que les travaux urgents ou consécutifs à une catastrophe : la date butoir vise surtout les maisons.
Vendre une passoire : l’audit énergétique obligatoire
Vendre une passoire reste permis. Le vendeur d’une maison, ou d’un immeuble de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire, doit en revanche remettre à l’acheteur un audit énergétique, en plus du DPE, dès la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.
| Promesse ou acte signé | Métropole | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte |
|---|---|---|
| depuis le 1er avril 2023 | F et G | — |
| depuis le 1er juillet 2024 | F et G | F et G |
| depuis le 1er janvier 2025 | E, F et G | F et G |
| à partir du 1er janvier 2028 | E, F et G | E, F et G |
| à partir du 1er janvier 2034 | D, E, F et G | E, F et G |
L’audit est valable 5 ans. Il propose au moins deux scénarios de travaux : un parcours par étapes, dont la première fait gagner au moins deux classes avec deux gestes d’isolation et la dernière atteint au moins la classe B, et un parcours en une seule fois. Si des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou un coût disproportionné empêchent d’atteindre B, un parcours aménagé vise au moins C, D ou E pour un logement parti de E, F ou G. Le rapport est remis dans le mois qui suit la visite, et son prix n’est pas réglementé : comparez les devis. Il est réalisé par un auditeur RGE, un architecte formé ou un diagnostiqueur certifié compétent pour l’audit. Il n’oblige ni le vendeur ni l’acheteur à faire les travaux : il dit à l’acheteur ce qu’il achète. Pour la rénovation d’ampleur, ne comptez pas sur sa réutilisation : c’est Mon Accompagnateur Rénov’ qui réalise l’audit du dossier.
Les travaux qui font gagner des classes
Le point de départ est un audit énergétique, pas un catalogue de travaux. L’audit réglementaire doit proposer au moins deux scénarios, dont un parcours par étapes : la première étape fait gagner au moins deux classes et comprend deux gestes d’isolation, la dernière atteint une rénovation performante. C’est la feuille de route que l’accompagnateur et les artisans suivront.
Les postes qui reviennent le plus souvent dans une maison ancienne :
- La toiture et les combles, souvent le premier poste recommandé dans une maison ancienne ; notre guide sur l’isolation des combles perdus détaille l’épaisseur et la résistance à viser.
- Le chauffage : remplacer une chaudière au fioul par une pompe à chaleur améliore à la fois la note énergie et la note climat ; remplacer des convecteurs fait surtout baisser la consommation.
- Les murs, par l’intérieur ou par l’extérieur, plus coûteux mais décisifs dans les maisons sans isolation.
- Les fenêtres en simple vitrage et la ventilation, à prévoir dès que l’on rend le logement plus étanche.
L’ordre compte. Isoler d’abord permet de choisir une pompe à chaleur moins puissante, donc moins chère ; poser la pompe à chaleur avant l’isolation conduit souvent à la surdimensionner.
La rénovation d’ampleur, le parcours conçu pour les passoires
MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur n’est ouverte qu’aux logements classés E, F ou G avant travaux, achevés depuis au moins quinze ans et occupés en résidence principale. Le projet doit faire gagner au moins deux classes, compter au moins deux gestes d’isolation parmi les murs, les fenêtres, les sols et la toiture, et, dans une maison, ne pas installer ni conserver de chauffage au fioul, au gaz ou au charbon. Un rendez-vous avec un conseiller France Rénov’ et un accompagnateur agréé, Mon Accompagnateur Rénov’, sont obligatoires.
| Revenus | Taux sur le montant HT | Plafond toutes aides (TTC) |
|---|---|---|
| Très modestes | 80 % | 100 % |
| Modestes | 60 % | 90 % |
| Intermédiaires | 45 % | 80 % |
| Supérieurs | 10 % | 50 % |
Le taux s’applique dans un plafond de travaux de 30 000 € pour un gain de deux classes et de 40 000 € pour trois classes ou plus. Les certificats d’économies d’énergie sont intégrés à la prime par l’ANAH : vous ne les demandez pas séparément.
L’écart tient à la nature des deux parcours : le parcours par geste finance un équipement, la rénovation d’ampleur finance un résultat. Pour une passoire, c’est presque toujours le second qui compte. Le détail des montants, des catégories de revenus et des démarches est dans notre guide MaPrimeRénov’ 2026, et le prêt dans celui sur l’éco-PTZ.
Les travaux peuvent se faire en une ou deux étapes. En deux étapes, le logement doit atteindre au moins la classe C à l’issue de la seconde s’il partait de F ou G.
Trois pièges
- Compter sur une classe gagnée par le calcul. La baisse du coefficient de l’électricité change l’étiquette, pas la facture ni le confort.
- Garder la chaudière au gaz « en secours ». Dans une maison, la rénovation d’ampleur est refusée si un chauffage fossile est installé ou conservé après travaux.
- Répondre à un démarchage « isolation à 1 € ». Le Coup de pouce Isolation a pris fin en juin 2022 ; notre guide sur les offres « gratuites » décrit le même procédé appliqué au solaire.
Retrouvez l’ensemble du thème DPE et rénovation.
Estimez votre pompe à chaleur
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
C’est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, autrement dit parmi les plus consommateurs d’énergie ou les plus émetteurs de gaz à effet de serre. Le ministère de la Transition écologique parle aussi de passoire énergétique. Le statut ne dépend ni de l’âge du logement ni de son mode de chauffage, seulement de sa classe.
Un propriétaire occupant est-il obligé de rénover une passoire ?
Non. Aucun texte n’oblige à rénover le logement que l’on habite. Les contraintes portent sur la location, avec l’interdiction progressive des classes G, F puis E, et sur la vente, avec un audit énergétique à remettre à l’acheteur pour une maison classée E, F ou G.
Quels travaux pour sortir de la classe F ou G ?
Ceux que l’audit énergétique désigne pour votre logement. Le plus souvent : isoler la toiture et les combles, remplacer un chauffage au fioul ou des convecteurs anciens par une pompe à chaleur, puis isoler les murs, traiter les fenêtres en simple vitrage et la ventilation. Une rénovation d’ampleur doit compter au moins deux gestes d’isolation.
Combien y a-t-il de passoires thermiques en France ?
Au 1er janvier 2025, le SDES en comptait environ 3,9 millions parmi les résidences principales, soit 12,7 % du parc, et 13,8 % du parc locatif privé. En recalculant ce même parc avec le coefficient de l’électricité de 2026, il en dénombre environ 3,2 millions : c’est une simulation, pas un comptage, et chaque logement ne change d’étiquette qu’avec l’attestation ADEME.
Quelle aide pour rénover une passoire thermique en 2026 ?
Surtout MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur, réservée aux logements E, F ou G : 80 %, 60 %, 45 % ou 10 % du montant HT des travaux selon vos revenus, dans un plafond de 30 000 € HT pour deux classes gagnées et 40 000 € HT pour trois ou plus. L’éco-PTZ peut financer le reste, jusqu’à 50 000 € sur vingt ans.
