Sommaire
DPE et location sont liés par la loi depuis 2025 : le diagnostic de performance énergétique fait partie des critères du logement décent. En France métropolitaine, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, et les E au 1er janvier 2034. Mais la date qui compte pour vous n’est pas forcément celle-là : c’est l’échéance de votre bail. Ce guide explique quand la règle s’applique réellement, ce qu’elle interdit déjà (les hausses de loyer), et ce que chacun peut faire : le locataire pour obtenir des travaux, le bailleur pour remonter sa classe.
L’enjeu est large : au 1er janvier 2025, le SDES comptait 13,8 % de passoires énergétiques dans le parc locatif privé.
Le calendrier, classe par classe
| Bail signé, renouvelé ou reconduit | Classes autorisées (métropole) | Classes exclues |
|---|---|---|
| du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2027 | A à F | G |
| du 1er janvier 2028 au 31 décembre 2033 | A à E | F et G |
| à partir du 1er janvier 2034 | A à D | E, F et G |
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : classes A à F exigées à partir du 1er janvier 2028, puis A à E à partir du 1er janvier 2031. C’est le texte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; la fiche Service-Public F2042, vérifiée le 21 mars 2025, affiche A à E dès 2028, ce que la loi ne prévoit pas.
Avant 2025, le critère était un plafond de consommation d’énergie finale, appliqué en 2023 et 2024 ; il a été remplacé par la classe F au 1er janvier 2025. Si vous lisez encore un seuil exprimé en kilowattheures d’énergie finale par mètre carré, il décrit cette étape révolue.
Logement classé G : plus de nouveau bail depuis 2025
Un logement G ne peut plus être proposé avec un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025. Pour un bail plus ancien, le critère s’applique à sa prochaine échéance. Il faut donc faire gagner au moins une classe avant cette date ; deux, si le bail suivant doit passer le cap de 2028.
Logement classé F : louable jusqu’à l’échéance qui suit le 1er janvier 2028
Un logement F reste décent pour un bail signé ou reconduit jusqu’au 31 décembre 2027. Son loyer est déjà gelé. Le gain d’une seule classe, de F à E, suffit pour 2028 mais pas pour 2034 : si vous engagez des travaux, visez directement D ou mieux, pour ne pas refaire un chantier six ans plus tard.
Logement classé E : jusqu’en 2034, sans gel des loyers
Un logement E reste louable jusqu’aux baux signés ou reconduits à partir du 1er janvier 2034. Il n’est pas concerné par le gel des loyers, qui ne vise que F et G. En revanche, il ouvre déjà droit à la rénovation d’ampleur de MaPrimeRénov’, réservée aux classes E, F et G : un bailleur qui anticipe peut encore en profiter, ce qui ne sera plus le cas une fois le logement classé D.
La règle vise le bail, pas le logement
C’est le point que la plupart des résumés oublient. La loi du 6 juillet 1989 précise que les nouveaux critères ne s’appliquent pas aux contrats en cours avant l’échéance de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite. Le logement ne devient pas « interdit » le 1er janvier 2028 : chaque bail bascule à sa propre date.
La règle ne met pas fin au bail. Elle crée une obligation pour le bailleur, qui doit délivrer un logement décent. Un logement trop mal classé à l’échéance reste occupé, mais il ne remplit plus cette obligation, avec les recours décrits plus bas.
Le gel des loyers : déjà en vigueur pour F et G
Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus augmenter. Cela vise trois situations : la relocation à un nouveau locataire, la révision annuelle selon l’indice de référence des loyers et la réévaluation au renouvellement. Le loyer d’un logement classé F perd donc déjà de sa valeur réelle à chaque année d’inflation, bien avant 2028 : c’est souvent le meilleur argument pour planifier les travaux maintenant. Le gel vise les logements loués vides ou meublés, y compris en bail mobilité. Pour qu’un nouveau locataire puisse le vérifier, le bail indique le montant et la date du dernier loyer appliqué au locataire précédent, s’il est parti moins de dix-huit mois avant la signature.
Le DPE obligatoire pour louer : ce que le bailleur doit fournir
Le bailleur fait réaliser le DPE à ses frais et le remet au candidat locataire dans le dossier de diagnostic technique. Le diagnostic doit avoir au plus 10 ans à la signature ou au renouvellement du bail. Les DPE réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 ; ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont opposables : vous pouvez vous en prévaloir.
L’annonce elle-même doit afficher la classe énergie et la classe climat, le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard et, pour un logement F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Une annonce sans étiquette est un premier signal d’alerte.
Le diagnostiqueur doit être certifié et assuré. Le prix du DPE n’est pas réglementé : comparez plusieurs devis. Si le diagnostiqueur se trompe, il engage sa responsabilité, sauf si le propriétaire lui a sciemment donné de fausses informations ; le locataire peut alors demander réparation devant le tribunal. Chaque DPE porte un numéro d’identification délivré par l’ADEME : sans ce numéro, il n’est pas valable. Pour vérifier qu’un DPE est bien enregistré, Service-Public renvoie vers l’outil « Vérifier son DPE ou audit énergétique et télécharger une attestation ».
Location meublée ou saisonnière
Le calendrier de décence s’applique de la même façon à une location meublée occupée en résidence principale qu’à une location vide, dans le parc privé comme dans le parc social.
Les meublés de tourisme suivent une autre logique. Ils ne relèvent pas des critères de décence ni du gel des loyers. Mais dans les communes qui soumettent la location touristique à une autorisation de changement d’usage, le dossier doit comporter un DPE classé de A à E en métropole ; à partir de 2034, les meublés de tourisme devront justifier d’un DPE classé de A à D en métropole et de A à E outre-mer, et la commune peut déjà demander le DPE d’un meublé existant. Basculer un logement F ou G en location saisonnière pour échapper au calendrier ne fonctionne donc pas partout.
Ce que peut faire le locataire
Si la classe du logement ne respecte plus le seuil applicable à votre bail, Service-Public décrit une procédure graduée.
Prévenir le bailleur par écrit
Signalez la non-conformité au propriétaire ou à l’agence, de préférence par lettre recommandée. Continuez à payer le loyer : le suspendre de vous-même vous met en faute.
Mettre en demeure
Si le bailleur conteste ou ne réagit pas, adressez-lui une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Saisir la conciliation, puis le juge
La commission départementale de conciliation peut être saisie, mais ce n’est pas obligatoire. Après deux mois sans réponse ou en cas de désaccord, le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à leur réalisation.
Deux leviers complètent cette procédure. Si vous touchez une aide au logement, signalez la non-décence à la CAF ou à la MSA : l’aide n’est plus versée au bailleur mais conservée, jusqu’à dix-huit mois, sans que vous ayez à payer la différence. Le bailleur la récupère s’il fait les travaux à temps et la perd sinon. Et au moment d’une reconduction tacite, vous pouvez exiger un DPE valide qui justifie du respect du seuil.
La loi prévoit deux cas où le juge ne peut pas ordonner les travaux de performance énergétique. Le premier vise la copropriété : le bailleur démontre qu’il a fait examiner en assemblée générale les travaux sur les parties communes et réalisé ceux de son lot, sans pouvoir atteindre la classe exigée. Le second vise tout logement soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent d’y parvenir malgré des travaux compatibles. Dans les deux cas, une réduction de loyer reste possible, et le logement n’est pas pour autant réputé décent.
Ce que peut faire le bailleur
Vérifier d’abord l’étiquette. Si le logement est chauffé à l’électricité, le coefficient de conversion de l’électricité est passé à 1,9 le 1er janvier 2026, et passera à 1,7 au 1er janvier 2027. Le DPE n’est pas recalculé automatiquement : une attestation gratuite de l’ADEME remplace l’étiquette, sans nouvelle visite. Notre guide DPE 2026 explique qui y gagne une classe.
Faire un audit, puis des travaux dans le bon ordre. Un logement classé F ou G est une passoire thermique. L’audit énergétique chiffre plusieurs scénarios de travaux ; dans une maison ancienne, ce sont souvent l’isolation des combles et le remplacement d’un chauffage peu efficace qui font gagner le plus de classes, avant les murs, les fenêtres et la ventilation. Pour l’isolation, les primes CEE restent mobilisables par un bailleur, sans condition de ressources.
Planifier les travaux avec le locataire en place. La loi ne prévoit aucun congé pour réaliser une rénovation énergétique : le bailleur ne peut donner congé que pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le chantier se prépare donc avec le locataire, idéalement avant l’échéance du bail.
Mobiliser les aides ouvertes aux bailleurs. MaPrimeRénov’ est accessible aux propriétaires bailleurs qui s’engagent à louer le logement en résidence principale pendant au moins six ans, à prévenir leur locataire et à ne pas répercuter la prime sur le loyer. La rénovation d’ampleur est réservée aux logements classés E, F ou G avant travaux, avec un gain d’au moins deux classes ; le détail est dans notre guide MaPrimeRénov’ 2026. L’éco-PTZ est aussi ouvert aux bailleurs, sans condition de ressources.
Utiliser le déficit foncier doublé. Pour les dépenses payées en 2026 et 2027 qui font passer un logement de E, F ou G à une classe de A à D, le déficit foncier imputable sur le revenu global monte à 21 400 € par an, le double du plafond habituel. La nouvelle classe doit être justifiée au plus tard le 31 décembre 2027.
Les textes en discussion, et ce qu’ils ne changent pas encore
Plusieurs textes ont fait parler d’un report. Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 ; il conserve le calendrier mais ajoute des exemptions et un encadrement des baux en cours. Au 20 octobre 2026, l’Assemblée nationale ne l’a pas voté en séance : ce n’est pas la loi. Les propositions de loi sur la décence, la copropriété ou le bâti ancien ne sont pas adoptées non plus.
En pratique, planifiez sur le calendrier en vigueur. Un report éventuel décalerait une échéance ; il ne rendrait pas inutile un chantier qui fait aussi baisser la facture du locataire et protège le loyer du gel.
Trois erreurs à éviter
- Croire que 2028 vise tous les logements F au même jour. La date qui s’applique est l’échéance de chaque bail.
- Louer avec un vieux DPE. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable ; un DPE récent d’un logement électrique peut valoir une meilleure classe via l’attestation ADEME.
- Commencer les travaux avant de déposer le dossier d’aide. MaPrimeRénov’ exige un dépôt avant le démarrage ; un chantier lancé trop tôt perd l’aide.
Tous nos guides du thème DPE et rénovation suivent la même méthode : sources officielles, dates explicites, aucune offre commerciale.
Comprendre la consommation de votre maison
Questions fréquentes
Peut-on encore louer un logement classé F ?
Oui jusqu’au 31 décembre 2027 pour un nouveau bail. À partir du 1er janvier 2028, un logement F n’est plus décent pour les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir de cette date, en métropole. Le loyer d’un logement F est déjà gelé : pas de hausse entre deux locataires, pas d’indexation, pas de hausse au renouvellement.
Que risque un propriétaire qui loue un logement classé G ?
Le bail n’est pas annulé et le locataire reste dans les lieux. Le risque est judiciaire : saisi par le locataire, le juge peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’aux travaux. Si l’organisme qui verse l’allocation logement informe le bailleur de son obligation de mise en conformité, cette information vaut demande du locataire. Et le loyer reste gelé.
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer si le logement est trop mal classé ?
Non. Service-Public le dit sans ambiguïté : le locataire ne doit pas cesser de payer. Il informe le bailleur par écrit, le met en demeure par lettre recommandée, peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou en suspendre le paiement.
Le calendrier d’interdiction de location a-t-il été repoussé ?
Non, au 20 octobre 2026. Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, n’a pas été voté par l’Assemblée nationale, et les propositions de loi sur la décence ou la copropriété ne sont pas adoptées. Les dates de 2028 et 2034 restent celles de la loi.
Le nouveau calcul du DPE peut-il sortir mon logement de l’interdiction ?
Oui pour un logement chauffé à l’électricité, dont l’étiquette dépend du coefficient de conversion de l’électricité, abaissé au 1er janvier 2026 puis au 1er janvier 2027. Le DPE n’est pas recalculé tout seul : téléchargez l’attestation gratuite de l’ADEME, qui remplace l’étiquette jusqu’à la fin de validité du DPE.
